Garantia de obra e seus prazos

Vamos tratar de um assunto delicado e muito importante, os prazos da garantia obrigatória para obras na construção.

Que a garantia é um direito de quem adquire um imóvel isso todo mundo já sabe. Mas afinal, qual é o prazo para requerer esse direito?

Indo direto ao assunto, reza o art. 618 do Código Civil:

"Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito."

Além do CC, o Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 26 define que o consumidor tem até 30 dias para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação em produtos ou serviços não duráveis. O período de tempo é maior no caso dos duráveis: 90 dias.

Esse prazo é contado a partir do momento do recebimento do produto, a não ser que o problema encontrado se trate de um vício oculto, ou seja, que não foi detectado em um primeiro momento. Nesse caso, o prazo é estabelecido a partir dessa identificação.

Outro ponto a ser observado está relacionado às Normas técnicas brasileiras, que muitos dizem por aí que norma não é lei. O que é verdade, mas CALMA!

O próprio CDC deixa claro em seu art. 39:

"É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);"

Portanto, nós não podemos dizer que norma é lei, mas podemos dizer que por força da lei ela é obrigatória.

É aí que entra em cena a NBR 15575, publicada em 2013, que trata do desempenho de edificações habitacionais. Um dos seus objetivos é estipular os prazos mínimos de garantia que os construtores devem adotar nos sistemas construtivos.

E para finalizar, a maior novidade a respeito desse assunto trata-se do lançamento recente, pela ABNT, da NBR 17170. Que veio para traçar de forma bem mais objetiva, diretrizes para que o mercado estabeleça condições, prazos e garantias em edificações.